从深圳楼市"负资产"看银行次贷危机的隐患

从深圳楼市"负资产"看银行次贷危机的隐患

熊树忾

近日，中央电视台《朝闻天下》栏目在读报时提到了深圳楼市的“负资产”问题。说的是一些拥有多套房产的业主，由于在去年高位时买入，一些房产现在的市场价还不及银行的按揭，而且一时难以找到买家，归还贷款面临着很大的压力。这些被称为 “负翁”的投资客，正是去年深圳楼市上最活跃的一群人，在他们的手上大多有多套房产，甚至有的多达二十几套，由于出手不及时而被深深地套住，目前每月负担着数万元甚至十几万元的月供。深圳的楼市才调整半年左右，“负资产”便频频出现。据有关人士分析，只要房价格回落30%，“资不抵债”的情形便会出现。虽然整体房价刚刚超过30%的临界点，但事实上深圳很多业主早已是负资产了，尤其在南山区、宝安区和龙岗区，负资产现象相当普遍。在去年下半年开始的市场调整中，这三个区部分楼盘的跌幅甚至在40%以上。深圳楼市今年以来的暴跌可以被视为“挤压泡沫”，前两年投资过旺以及投机性炒作，市场积累起来了大量泡沫。据深圳本地中介机构统计，去年深圳楼市中70%的购房者为投资客，实际购房自住的不到30%。

不仅深圳的楼市如此，京城的房地产市场也不容乐观。尽管北京市统计局有关领导宣称，今年前四个月，北京市房地产市场呈现出投资增速回升，住宅投资大幅增长；新开工面积增长较快，住宅竣工面积减少；住宅市场销售旺盛，空置面积减少；住宅价格指数持续走高，涨幅稳定等四大特点。但是，6月中旬，北京的有些售楼处，窗明几净的大厅内访客稀少，一次性付款打8折的广告语格外醒目。北京房地产市场供大于求的势头在今年首次出现，虽然表面看起来仍然波澜不惊，但实际上已有暗流涌动。新房销售屡屡发生数量畸高的“退房”或“退定”，甚至有个别楼盘销售退房率高达138.29%，一房多撤的现象呼之欲出。今年4月份的北京新房市场，成交量共计5408套，成交面积66.98万平方米。与去年同期相比，成交量跌幅为54%，成交面积同样大跌近6成。

　“负资产”以及可能引发的不良贷款逐渐引起了深圳银行界的注意。深圳中原地产深港研究中心披露，去年4-7月份深圳住宅按揭贷款涉及金额高达555.46亿元，其中，二手房贷为348.5亿元。次贷危机和越南经济危机，冥冥中正警示国内楼市前方的资金链陷阱。5月底，中国房地产及住宅研究会发布报告显示，国内大型房地产企业普遍存在偿债能力薄弱的风险。同样是金融机构，国有商业银行与股份制银行对房地产贷款可能引发的风险却存在着较大的差异。作为立足深圳的以个人业务为主的股份制银行，深圳发展银行行长肖遂宁在股东大会上表示，深发展早在去年6月就将深圳等城市列入红色警报区，停止了一手高价楼盘的贷款，提前规避了房价下跌的风险。同样谨慎的还有光大银行。去年10月，光大银行就将“调整深圳分行的房屋按揭贷款政策”作为一项单独的内容，与其他地区以示区别。而作为四大国有银行之一的建行则宣称，若房价下跌10%，对该行贷款质量基本没有影响；若房价下降20%，会对贷款质量略有影响，只有房价下降30%才将对其住房贷款质量造成明显影响，但也不是根本性影响。“负资产并不意味着会断供，除非到万不得已，购房者一般不会断供。”

除了深圳以外，上海金融界也开始对房地产市场有所警觉。5月份央行上海总部公布的一季度上海房地产信贷运行分析报告显示，二手房贷款和住房开发贷款中不良贷款占比达55.2％，“高风险点”让银行左右为难。清华大学房地产研究所所长刘洪玉近日撰文提示：当住房价格持续快速上涨后进入下降轨道时，金融市场可能会面临风险。金融危机警报，这显然不是调控的本意。而随着股市楼市资产价格的大幅下滑，实体经济势必受到牵连，这正是高层所担忧的。是如同有些学者建议的：对下半年中国宏观经济政策进行适当调整，改变年初从紧的财政政策取向，适度扩大支出规模，货币政策进行相机决策呢？还是继续对房地产实施从紧的货币政策。这件事看起似乎很棘手，而实际上，只要认真地反思一下美国的次贷危机，认真地分析一下中国的房地产市场，就不难做出正确的决策了。

全国有一万多亿的资金投入到房地产中去，这是一个不小的数字，也是房地产恶性膨胀的信号。要消除房地产的泡沫，校正房地产市场一些不规则的经营行为，要多途径、多层面进行控制。一是要调查市场。看在一些大中城市超标准的商品住宅楼是供大于求，还是供过于求。经济适用房还有多大的缺口，普通居民如果住上100平方米左右的经济适用房还需要多少年的积累。国家今后对商品房的投入应该仅限于经济适用房的开发。二是要政府干预。各级政府对来本地投资的房地产开发商要谨慎对待，不仅不能帮助其协调贷款，而且在土地、规划、税收等方面还要限制或者调节，要使那些以谋利为目的的开发商无利可图，望而却步。三是要紧缩贷款。国有商业银行一方面要坚决地扎紧房地产信贷的口子，对于那些与房地产商人内外勾结，有意破坏国家从紧的货币政策的客户经理或者高级管理人员要从重惩处；另一方面，对于已经投入到房地产之中的贷款，从现在开始，要认真地清理，对于有着重大经营隐患的投资商，要着手接管其项目，对其进行清盘处理。对房地产贷款占贷款总额30%以上的专业银行分支机构，银监会要强行介入，重点整顿，限期消化其可能带来的经营危机。

有效地控制房地产金融信贷投入，多建一些经济适用房，让一些低收入家庭也能住上新房，使房地产经济的发展，更加有利于广大人民群众的需要，更加有利于金融和经济的稳定，更加适应和谐社会的发展。